案情简介：

    2015年1月12日，王某某与特驱公司签订了《商品房买卖合同》及附件。合同约定：王某某购买特驱公司开发的松江希望城第A-23幢2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积116.85㎡，总价款400,000元，交付时间2015年6月30日，保修范围、保修期限和保修责任的约定：墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修。合同签订后，王某某按合同约定支付了房款，特驱公司于2016年4月19日向王某某交付涉案房屋，王某某接房并装修入住后不到一年时间，墙面、顶棚开始出现裂痕，抹灰层渐渐脱落，便向物业公司及售楼部反映，但特驱公司及物业公司均未维修。双方于2018年4月11日协商未果。王某某便向法院起诉要求特驱公司承担房屋的修复责任以及赔偿责任。

    裁判结果：购房户在入住所购房屋后，发现房屋存在质量问题，双方因此就质量问题发生诉争。虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，因此特驱公司应当向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用。

    律师分析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    由此可以提炼出三类情形：①房屋主体结构质量不合格；②房屋质量问题严重影响居住使用；③其他一般质量问题。如果是出现一、二类情形的，则购房者可以房屋质量问题解除房屋买卖合同，即要求退房。若是三类情形的，则无法要求退房，如在保修期内，购房者可要求出卖人承担修复责任。

    律师建议：

    各位购房者或准购房者应当妥善选择维权方式。若存在房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用等法定情形的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失，也可以拒收房屋，要求开发商承担逾期交房违约责任和房屋修复责任。

    若开发商在房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，购房者可以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失。

    若出现一般质量问题，购房者应先收房，后续可依双方合同约定的保修条款解决，也可按相关质量争议条款寻求救济。

    若收房后保修期内，购房者发现问题后应立即要求开发商进行修复，开发商拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，购房者可先自行修复或委托他人进行修复，后续再向开发商主张维修费用以及修复期间造成的其他损失。